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전세 만기가 다가와 이사를 준비했는데 집주인이 "돈이 없다, 기다려라"고 하면 당장 무엇부터 해야 할지 막막합니다.
결론부터 말하면 지금 가장 급한 일은 이사 여부와 무관하게 '보증금을 못 받았다'는 사실과 '만기 통보를 했다'는 사실을 지금부터라도 서면 증거로 남기는 것입니다. 구두 통화만으로 통보했고 녹음도 없는 상황이라면 더더욱 그렇습니다.
이 글에서는 실제 상담 사례를 바탕으로 당장 취해야 할 조치와, 일반적으로 진행되는 전세금 회수 절차 전체를 단계별로 정리했습니다.
상담 사례 요약
- 임차인은 3개월 전 통화로 중개인에게 만기 퇴거 의사를 고지 (녹음·문자 없음)
- 집주인과는 직접 연락이 잘 되지 않아 중개인을 통해서만 이사 준비 진행
- 9월 3일 이사 예정이라는 사실도 중개인에게만 전달
- 새 세입자가 여러 차례 집을 보러 옴 (매물이 나가 있었다는 정황)
- 9월 2일, 집주인이 갑자기 연락해 "3일에 나간다는 걸 들은 적 없다, 돈이 없어 못 준다, 대출 알아보겠지만 안 되면 나도 방법이 없다"고 통보
이 상황의 핵심 쟁점은 두 가지입니다.
첫째, 적법한 계약 종료 의사 통지를 입증할 수 있는가.
둘째, 입증이 애매한 지금부터 어떻게 권리를 보전할 것인가입니다.
지금 당장 해야 할 조치
| 순서 | 조치 | 이유 |
|---|---|---|
| 1 | 집주인에게 문자·카카오톡으로 재통보 발송 | "9월 3일 퇴거 예정이며 보증금 미반환 시 법적 조치를 취하겠다"는 내용을 문자로 남겨 지금부터라도 서면 기록 확보 |
| 2 | 중개인에게 통화 내용 확인서(경위서) 요청 | 3개월 전 퇴거 통보 사실, 9월 3일 이사 예정을 전달한 사실을 중개인이 서면으로 확인해주면 간접 증거로 활용 가능 |
| 3 | 오늘부터의 통화는 녹음 | 본인이 통화 당사자인 경우 상대 동의 없이 녹음해도 위법이 아닙니다. 앞으로의 통화는 반드시 녹음하세요 |
| 4 | 내용증명 발송 | 법적 강제력은 없지만 이후 지급명령·소송·임차권등기명령의 핵심 증거가 됩니다 |
| 5 | 이사는 임차권등기명령 완료 후에 | 등기가 완료되기 전에 짐부터 빼면 기존 대항력이 끊기고, 등기 시점에 새로 대항력이 생기는 구조라 그 사이 다른 권리자가 끼어들면 순위가 밀릴 수 있습니다 |
⚠️ 특히 5번이 중요합니다. 9월 3일 이사가 임박했다면, 전입신고를 유지한 채 임차권등기명령을 먼저 신청하거나, 최소한 신청 후 등기 완료 시점까지는 짐을 빼지 않는 것이 안전합니다. 부득이 이사해야 한다면 관할 주민센터에 확정일자·전입신고 유지 방법을 먼저 확인하세요.
집주인의 "새 세입자를 못 구해서 못 준다"는 말은 법적으로 반환 지연의 정당한 사유가 되지 않습니다. 계약 종료 시점에 보증금을 반환하는 것은 임대인의 의무입니다.
일반적인 전세금 회수 절차
1단계. 계약 종료 의사 통보 (구두·문자 모두 가능하나 서면 권장)
만기 1~2개월 전 갱신 거절 및 퇴거 의사를 통보합니다. 통화로만 했다면 반드시 뒤이어 문자나 카카오톡으로 같은 내용을 다시 보내 기록을 남기세요.
2단계. 내용증명 발송
만기가 지나도 반환되지 않으면 즉시 내용증명을 보냅니다. 반환 기한(통상 7일 내외)과 계좌, 미이행 시 법적 조치 예고를 명시합니다. 우체국 방문 발송(약 5,000원) 또는 전자내용증명(e-그린, 약 1,000원대)으로 가능합니다.
3단계. 임차권등기명령 신청
내용증명에도 반환이 없으면 관할 법원(임차주택 소재지)에 임차권등기명령을 신청합니다. 이 절차의 핵심은 이사를 나가도 기존에 취득한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있다는 점입니다(주택임대차보호법 규정). 신청 후 통상 1~2주 내 결정이 나오며, 필요 서류는 임대차계약서, 등기사항증명서, 주민등록등본(초본), 확정일자 자료, 미반환을 보여주는 자료(내용증명 등)입니다.
4단계. 전세보증금 반환보증 가입 여부 확인
HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증의 전세보증금 반환보증에 가입돼 있다면, 임차권등기 완료 후 보증기관에 이행청구를 하는 것이 가장 빠른 회수 방법입니다.
5단계. 지급명령 또는 보증금반환청구소송
임차권등기와 별개로 금전 자체를 받아내려면 법원에 지급명령을 신청하거나 반환청구소송을 제기해야 합니다. 지급명령은 소송보다 절차가 간단하고 비용도 저렴하지만, 임대인이 이의신청을 하면 정식 소송으로 전환됩니다.
6단계. 강제집행 (경매·압류)
판결이나 지급명령이 확정됐는데도 임대인이 지급하지 않으면, 임차주택에 대한 경매 신청이나 임대인의 다른 재산에 대한 압류를 진행할 수 있습니다. 다만 선순위 근저당이 많으면 배당받을 금액이 줄어들 수 있어, 등기부등본으로 선순위 권리관계를 미리 확인해두는 것이 좋습니다.
참고. 연락 두절 시에도 절차는 진행 가능
임대인과 연락이 완전히 끊겨도 내용증명은 등록된 주소로 발송하고, 이후 절차는 법원 공시송달로 진행할 수 있어 절차 자체가 막히지는 않습니다.
참고. 전세사기피해자 지원 특별법
고의적인 보증금 미반환이나 다수 피해가 의심되는 경우, 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」에 따른 피해자 인정 신청도 검토할 수 있습니다. 인정되면 경매 유예, LH 공공임대 우선 공급, 저금리 대환대출 등을 지원받을 수 있습니다. 다만 이는 일반 미반환 사건과는 별도의 심사 체계이며, 인정되지 않는다고 해서 위 1~6단계의 일반 절차가 막히는 것은 아닙니다.
정리
지금 상황에서 가장 시급한 건 이사 강행 여부보다 증거 확보와 임차권등기명령 타이밍입니다. 문자로 재통보 → 중개인 확인서 확보 → 내용증명 발송 → 임차권등기명령 순으로 진행하면서, 등기 완료 전까지는 전입신고를 유지하는 방향으로 이사 일정을 조율하는 것이 안전합니다.
이 글은 일반적인 법적 절차 안내이며, 구체적인 사안은 변호사나 대한법률구조공단(국번 없이 132) 상담을 통해 확인하시길 권합니다.
FAQ
Q1. 통화로만 퇴거 통보를 했는데 증거가 없으면 불리한가요? 당장 불리할 수 있지만 지금부터 문자 재통보와 중개인 확인서로 보완 가능합니다. 앞으로의 대화는 전부 기록을 남기세요.
Q2. 이사부터 하고 나중에 절차를 밟아도 되나요? 임차권등기명령이 완료되기 전에 이사하면 대항력이 끊길 위험이 있어 권장하지 않습니다. 등기 완료 후 이사하는 것이 안전합니다.
Q3. 집주인이 "새 세입자 못 구해서 못 준다"고 하면 어떻게 되나요? 새 세입자 미확보는 법적으로 반환 지연의 정당한 사유가 아닙니다. 만기 시 반환 의무는 임대인에게 있습니다.
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