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작성자: 마니버 | 기준일: 2026년 10월 30일
재건축·재개발 매물은 싸게 샀다고 끝나는 거래가 아닙니다. 서울 전역과 경기 일부 지역은 투기과열지구라서, 사업이 일정 단계를 넘긴 뒤에 산 집은 새 아파트를 받을 권리(조합원 지위)가 넘어오지 않을 수 있어요. 이 경우 매수자는 입주권 대신 현금청산 대상이 됩니다.
이 글에서는 2025년 10·15 대책 이후 겹쳐진 규제 구조, 사업 단계별 조합원 지위 양도 제한, 예외 요건, 그리고 계약 전에 서류로 꼭 확인해야 할 항목을 정리했습니다.
재건축 매물은 '집'만 사는 게 아니다
정비사업 구역의 주택을 사면 건물과 함께 조합원 지위, 분양자격, 앞으로 낼 분담금, 입주까지의 기간이 한꺼번에 따라옵니다. 문제는 이 중 권리 부분은 등기부만 봐서는 드러나지 않는다는 점이에요.
같은 단지·같은 평형이라도 누구에게서, 언제, 어떤 이력의 물건을 사느냐에 따라 새 아파트를 받을 수도, 현금만 받고 사업에서 빠질 수도 있다는 게 한국일보 부동산 칼럼의 지적입니다. 시세보다 1억원 싼 매물이 '급매'가 아니라 '권리가 빠진 가격'일 수 있다는 뜻입니다.
10·15 대책 이후 어떤 규제가 겹쳐 있을까?
정부는 2025년 10월 15일 대책으로 기존 강남·서초·송파·용산에 더해 서울 나머지 21개 구와 경기 12개 지역을 조정대상지역·투기과열지구로 지정하고, 아파트 등을 토지거래허가구역으로 묶었습니다. 2026년 7월에는 화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리시가 추가됐어요.
세 규제는 같은 지역에 겹쳐 있지만 역할이 다릅니다.
| 규제 | 무엇을 막나 | 매수자에게 미치는 영향 |
|---|---|---|
| 조정대상지역 | 세금·대출·청약 | 취득세 중과, 양도세 비과세 시 2년 거주 요건, LTV·DSR 강화 |
| 투기과열지구 | 전매·권리 거래 | 일정 단계 이후 조합원 지위 양도 원칙적 금지 |
| 토지거래허가구역 | 거래 자체 | 구청 허가 필요, 원칙적으로 2년 실거주(갭투자 제한) |
여기서 많이 헷갈리는 부분이 있습니다. 토지거래허가를 받았다고 조합원 지위까지 넘어오는 건 아니라는 것입니다. 허가는 '살 수 있느냐'의 문제이고, 조합원 지위는 '새 아파트를 받을 수 있느냐'의 문제라 따로 확인해야 합니다.
빌라는 토지거래허가 대상이 아닐까?
10·15 대책의 허가 대상은 아파트와, 아파트가 한 동 이상 포함된 단지의 연립·다세대입니다. 다만 신속통합기획·공공재개발 추진지역은 별도 허가구역으로 지정돼 빌라도 허가가 필요할 수 있고, 모아타운은 구역 내 도로만 지정한 사례도 있습니다.
결국 사업 이름이 아니라 필지별 토지이용계획확인서와 지정 공고문으로 판단해야 합니다.
조합원 지위는 언제부터 넘어오지 않을까?
핵심은 도시정비법 제39조입니다. 투기과열지구에서 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분계획인가 이후 주택을 산 사람은 원칙적으로 조합원이 될 수 없어요.
| 구분 | 양도 제한 시작 시점 | 이후 매수 시 |
|---|---|---|
| 재건축 | 조합설립인가 | 예외 없으면 현금청산 |
| 재개발 | 관리처분계획인가 | 예외 없으면 현금청산 |
규모도 작지 않습니다. 서울에서 양도 제한이 걸린 정비사업장은 재건축 79곳, 재개발 49곳 등 128곳으로 집계됐습니다.
그럼 예외적으로 살 수 있는 매물은?
양도 제한 구역이라도 매도인이 법정 예외 요건을 갖췄다면 조합원 지위가 함께 넘어옵니다. 실무에서 자주 쓰이는 예외는 아래와 같아요.
- 1세대 1주택자 10년 보유·5년 거주: 거주기간은 주민등록표 기준이며, 소유자 대신 배우자나 직계존비속이 거주한 기간도 합산됩니다.
- 사업 지연: 조합설립 후 3년 내 사업시행인가 신청이 없거나, 인가 후 3년 내 착공하지 못한 경우 등(매도인 3년 이상 소유)
- 불가피한 이주: 근무·질병치료·결혼 등으로 세대원 전원 이전, 해외 이주 등
- 금융기관 채무로 인한 경매·공매
사례로 보면: 잠실주공5단지
사업 지연 예외는 사업이 다시 움직이면 바로 닫힙니다. 잠실주공 5단지는 2013년 조합설립인가 후 사업이 늦어지면서 약 10년간 지위 양도가 가능했지만, 2026년 7월 1일 사업시행인가를 받으면서 예외 사유 없는 매물은 다시 거래가 사실상 어려워졌습니다.
작년에 됐던 거래가 올해는 안 될 수 있다는 뜻이에요.
부부 공동명의 매물은 왜 더 위험할까?
2025년 하반기에 판단 기준이 바뀌었습니다.
대법원은 2025년 8월 14일 판결에서 예외 요건 충족 여부를 대표조합원 한 명이 아니라 공유자 각자를 기준으로 따져야 한다고 판단했어요. 국토부도 같은 해 11월 4일 공유자별로 예외 사유를 판단하고, 요건을 못 갖춘 공유자 지분은 양도를 제한한다는 해석 변경 공문을 지자체에 보냈습니다.
예를 들어 남편이 10년 보유·5년 거주를 채웠더라도, 몇 년 전 공동명의로 바꾼 아내 지분이 10년이 안 됐다면 그 지분은 조합원 지위가 넘어오지 않을 수 있어요.
실제로 이 해석 변경 사이에 계약했다가 계약이 취소되고 위약금을 낸 사례도 보도됐고, 서울시는 대표조합원 기준으로 되돌리는 법 개정을 국토부에 건의한 상태입니다.
'1억 싼 급매'의 실제 손익
가정 — 같은 재건축 단지, 같은 평형
- A매물: 20억원, 매도인 10년 보유·5년 거주 충족 → 조합원 지위 승계 가능
- B매물: 19억원, 매도인 보유 6년 → 승계 불가
B를 사면 1억원을 아낀 것처럼 보이지만, 새 아파트 대신 종전 자산 감정평가액 기준 현금청산 대상이 됩니다.
감정평가액이 시세보다 낮게 나오는 경우가 많아, 매입가 19억원 대비 수억원의 손실과 함께 취득세·중개보수까지 회수하지 못할 수 있어요. 여기에 토지거래허가 실거주 의무까지 걸려 있으면 자금이 묶이는 기간도 길어집니다.
(위 수치는 이해를 돕기 위한 가정이며, 실제 청산금은 사업장별 감정평가와 조합 정관에 따라 다릅니다.)
계약 전 체크리스트
- [ ] 매수할 필지가 투기과열지구·토지거래허가구역 경계 안인지(토지이용계획확인서, 지정 공고문)
- [ ] 현재 사업 단계(조합설립인가·사업시행인가·관리처분인가 일자)
- [ ] 매도인의 예외 요건 충족 서류: 등기부, 주민등록초본(거주기간), 세대 주택 수
- [ ] 공동명의라면 공유자 전원의 요건 충족 여부
- [ ] 조합에 지위 승계 가능 여부 사전 확인 및 구청 접수자료 확인
- [ ] 매수자 본인의 재당첨 제한: 투기과열지구 정비사업에서 최근 5년 내 분양받은 세대는 분양신청이 제한될 수 있음
- [ ] 계약서 특약: "조합원 지위 승계 불가 시 계약 해제 및 계약금 반환"
- [ ] 토지거래허가 실거주 요건과 기존 세입자 처리 방안
놓치기 쉬운 대상자
- 부모 집을 증여받으려는 자녀: 조합설립 후 증여는 상속과 달리 원칙적으로 예외가 아니라 지위 승계가 막힐 수 있습니다.
- 갈아타기 하는 1주택자: 매도인 요건뿐 아니라 본인의 재당첨 제한, 토허제 실거주 요건을 함께 봐야 해요.
- 공동명의로 바꿨던 매도인: 명의 변경 시점부터 지분별 보유기간이 다시 계산될 수 있습니다.
마무리: 가격보다 '권리'를 먼저 확인하세요
정리하면, 재건축·재개발 매물은 ① 규제지역 여부 ② 사업 단계 ③ 매도인의 예외 요건 ④ 공유자 전원 충족 ⑤ 매수자 본인의 재당첨 제한, 이 다섯 가지를 계약 전에 서류로 확인해야 합니다.
재건축 지위 양도 시점 조정, 공유 매물 기준 완화 등 법 개정 논의도 진행 중이라, 계약 시점에 관할 구청과 조합에 최신 기준을 꼭 확인하세요.
투자 유의사항: 이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 특정 매물의 매수·매도를 권유하지 않습니다. 정비사업 권리관계는 사업장별로 다르므로 실제 계약 전 변호사·세무사 등 전문가 검토를 받으시기 바랍니다.
참고자료: 한국일보 부동산 패스파인더(2026.10.29), 도시 및 주거환경정비법 제39조·시행령 제37조, 대법원 2022다228230(2025.8.14), 국토교통부 법령해석 변경 공문(2025.11.4)
자주 묻는 질문
Q1. 토지거래허가를 받으면 새 아파트 입주권도 받을 수 있나요?
아니요. 토지거래허가는 거래 자체의 허가이고, 조합원 지위 승계는 도시정비법상 별도 요건입니다. 허가를 받아도 매도인이 예외 요건을 못 갖췄다면 현금청산 대상이 될 수 있어요.
Q2. 재건축 조합원 지위 양도 예외 중 가장 많이 쓰이는 건 무엇인가요?
1세대 1주택자가 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 경우입니다. 거주기간은 주민등록 기준이며 배우자·직계존비속 거주기간도 합산됩니다.
Q3. 부부 공동명의 재건축 아파트는 남편만 요건을 채우면 되나요?
2025년 대법원 판결과 국토부 해석 변경 이후로는 공유자 각자가 요건을 충족해야 합니다. 한 명이라도 미충족이면 그 지분은 승계가 제한될 수 있습니다.
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